Amortyzacja przy wynajmie mieszkania. Jak obniżyć podatek?

  • 25 Maj 2017
  • 4 min. czytania
  • Komentarze(17)
Wynajmujesz mieszkanie? Poznaj łatwy sposób na to, aby płacić niższy podatek.
Amortyzacja przy wynajmie mieszkania. Jak obniżyć podatek?

Chcesz płacić mniej podatku za wynajem mieszkania? Jest na to sposób! Sprawdź, jak prawidłowo amortyzować wynajmowaną nieruchomość.

Dotychczas pewnie amortyzacja kojarzyła ci się tylko z firmą, która wrzuca ją w koszty, by obniżyć podatek do zapłacenia. Jednak amortyzacja jest możliwa także przy wynajmie prywatnym. Pamiętaj, że dotyczy to osób, które rozliczają podatek na zasadach ogólnych (18 proc. lub 32 proc.). Wtedy opodatkowujesz dochód, czyli od przychodu odejmujesz koszty.

Dla celów podatkowych mieszkania nie mogą amortyzować osoby, które rozliczają się ryczałtem (8,5 proc.), ponieważ za pomocą tej metody opodatkowany jest przychód, a koszty nie grają roli.

Czym jest amortyzacja?

Amortyzacja to koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych. Do nich zaliczamy nieruchomości (czyli także tę, którą wynajmujesz), maszyny, urządzenia, środki transportu, inwentarz żywy (zwierzęta) oraz wartości niematerialne i prawne (np. oprogramowanie komputerowe, wartość firmy, patenty, wzory towarowe).

W amortyzacji chodzi o to, że wraz z upływem czasu twoje mieszkanie traci na wartości. Z tego powodu generuje koszt uzyskania przychodu, mimo że fizycznie nie tracisz pieniędzy. Co roku odlicza się część wartości nieruchomości aż do momentu, gdy jej wartość księgowa wyniesie 0.

Warto więc dowiedzieć się, jak amortyzować wynajmowane mieszkanie. Dzięki temu oszczędzisz na podatku.

Amortyzacja mieszkania pod wynajem – jak robić to dobrze?

Oblicz wartość początkową, od której wyliczysz amortyzację.

  • Jeśli kupiłeś nieruchomość, to będzie to cena nabycia (to, ile zapłaciłeś sprzedawcy plus koszty związane z zakupem np. opłata notarialna, odpisy aktu notarialnego, koszty związane z księgą wieczystą, prowizja dla agencji nieruchomości). Warto wiedzieć, że gdy nabyłeś nieruchomość z zamiarem jej wynajmowania, to także koszty wykończenia możesz zaliczyć do wartości początkowej.
  • Jeżeli dostałeś ją w spadku lub w drodze darowizny, to musisz ustalić wartość rynkową z dnia nabycia. Możesz porównać ceny sprzedaży mieszkań podobnych do twojego (o zbliżonej lokalizacji, powierzchni, standardzie itp.) albo wynająć rzeczoznawcę majątkowego.
  • Jeśli samodzielnie ją wybudowałeś, to bierzesz pod uwagę koszt wytworzenia, czyli sumę którą zapłaciłeś za materiały i usługi budowlane.

Ustal stawkę amortyzacji, która jest uzależniona od rodzaju nieruchomości.

  • 1,5 proc. dla: budynków i lokali mieszkalnych,
  • 2,5 proc. dla: własnościowego spółdzielczego prawa lokalu, spółdzielczego prawa do lokalu i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • 4,5 proc. dla: wynajmowanych garaży podziemnych.

Aby stosować tę metodę, musisz prowadzić ewidencję środków trwałych, czyli tabelkę, w której wpiszesz m.in. swoje dane jako podatnika oraz informacje na temat środka trwałego (nieruchomości): kiedy ją kupiłeś, co to dokumentuje (umowa), ile wynosi wartość początkowa, jaką przyjąłeś stawkę amortyzacyjną, czy wprowadzałeś ulepszenia (remonty) i ile wynoszą odpisy amortyzacyjne. Trzeba prowadzić ewidencję w razie kontroli z urzędu skarbowego.

Amortyzacja mieszkania na wynajem - przykład
Kupiłeś mieszkanie z rynku wtórnego za 250 tys. zł, aby od razu je wynajmować. Koszty związane z zakupem nieruchomości wyniosły 7 599 zł (możesz to policzyć, korzystając z naszego kalkulatora kosztów zakupu nieruchomości). Oprócz tego, wykończyłeś mieszkanie za łączną kwotę 20 tys. zł. Sumując wszystkie pozycje, jego cena nabycia wyniosła 277 599 zł.
Dla mieszkań obowiązuje 2,5-procentowa stawka amortyzacji. Amortyzacja wyniesie więc: 277 599 zł * 2,5% = 6939,98 zł
Taką kwotę możesz wrzucić w koszty, przez co obniżysz podstawę opodatkowania i zapłacisz niższy podatek.
 

Amortyzacja uproszczona

Jeśli rozliczasz się za pomocą PIT-u i chcesz amortyzować dom lub mieszkanie, którego jesteś właścicielem, to możesz skorzystać z amortyzacji uproszczonej. Przy tej metodzie w inny sposób wylicza się wartość początkową. Trzeba pomnożyć powierzchnię użytkową nieruchomości i kwotę 988 zł. Obowiązuje stawka amortyzacji 1,5 proc. Nie trzeba także prowadzić ewidencji środków trwałych.

Amortyzacja uproszczona - przykład
Posiadasz mieszkanie o powierzchni 90 mkw. Wartość początkowa wyniesie: 90 mkw. * 988 zł = 88 920 zł, a roczny odpis amortyzacyjny: 88 920 zł * 1,5 proc. = 1 333,80 zł.

Amortyzacja przyspieszona mieszkania na wynajem

Posiadasz prawo własności do mieszkania, które wynajmujesz? Przed dniem zakupu było ono użytkowane przez co najmniej 5 lat? Przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych zostały wprowadzone ulepszenia (mieszkanie zostało wyremontowane lub dokupiono dodatkowe sprzęty), których łączne koszty wyniosły przynajmniej 30 proc. wartości początkowej nieruchomości? Możesz zastosować indywidualną stawką amortyzacji!

Minimalnie możesz amortyzować taką nieruchomość przez 10 lat, czyli maksymalna stawka amortyzacji może wynosić 10 proc. Wydawałoby się, że to bardzo korzystne rozwiązanie, ponieważ możesz wygenerować dużo wyższe koszty, a podatek może wynosić nawet 0 zł.

Pamiętaj jednak, że możesz zbyt szybko wyczerpać możliwości odliczania odpisów amortyzacyjnych, bo w kolejnych latach będziesz płacił dużo wyższy podatek. Warto więc sobie to przekalkulować i myśleć długofalowo.
 

Dodano:
25 Maj 2017

Zaktualizowano:
25 Lis 2020

17 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

  • Se Sz Ekspert 06 listopada 2019
    Witaj Aniu, jednak muszę podpytać raz jeszczePytanie 1 A jeśli mieszkam w swoim mieszkaniu od 10 lat i teraz chcę je oddać w najem mogę zastosować amortyzację 10% ?Pytanie 2 Mieszkanie zakupione 10 lat temu kosztowało 150 000 zł, teraz wg cen rynkowych jest warte 250 000 zł. Jak obliczyć wartość mieszkania żeby US był szczęśliwy? Jaką wartość przyjąć?Co więcej, mam pytanie nr 3 :)Zakładając, że kwota amortyzacji to 6 000 zł, to czy w przypadku przychodów rzędu 3 000 zł:a) w styczniu i lutym nie płacę zaliczki wykazując dochód 0 zł, a w nastepnych miesiącach (zakładając, że nie będzie kosztów) płacę 18% (a może 17% - to pytanie nr 4 ;) ) zaliczki?czyb) dzielę 6 000 zł na 12 mc-y = 500 zł i w każdym z 12 miesięcy obliczam zaliczkę od kwoty 2 500 zł?Wiem, że w skali roku to będzie ta sama kwota odprowadzonych zaliczek, ale znając życie pewnie jest jakaś zasada.I tym optymistycznym akcentem zamykam teleturniej ;)Pozdrawiam i dziękuję za zaangażowanie, bo bez Ciebie świat podatków byłby czystym złem ;)Mariusz
  • Michu Ekspert 28 sierpnia 2020
    Cześć Aniu, jeśli dobrze zrozumiałem to mogę przy wynajmie mieszkania odliczyć w picie rocznym 2,5% jego wartości. Potwierdź proszę czy dobrze liczę: 1. mieszkanie otrzymane w spadku w kwietniu 2020, wartość zadeklarowana do US 200 tys. zł. 2. wynajem od października 2020 za 700 zł miesięcznie. 3. w roku 2020 nie płacę zaliczek na podatek, bo przychód nie przekroczy 3089 zł, za to odliczam amortyzację proporcjonalnie za 3 miesiące najmu? czyli 1250 zł 4. w roku 2021 płacę zaliczek 903 zł { (700*12-3089)*17% } oraz odliczam od dochodu 4969 zł { (200000-1250)*2,5% }. 5. w roku2022 zaliczki 903 i odliczenia od dochodu 4845 zł { (200000-1250-4969)*2,5% } itd. czy wystarczy zwykła tabelka w excelu do wyliczenia amortyzacji?
    Malek Anna Ekspert 31 sierpnia 2020
    Cześć, według mnie obliczenia są okej, choć możesz jeszcze skonsultować się z księgową lub księgowym. Tak, tabelka wystarczy.
  • Anna Malek Ekspert 06 listopada 2019
    Cześć Mariusz,na początku dziękuję za miłe słowa. Od razu milej mi się odpowiada :) Ale tym razem muszę Cię rozczarować, bo sytuacja jest na tyle skomplikowana, że nie chcę wprowadzić Cię w błąd. Skonsultuj się najlepiej z dobrym doradcą podatkowym.
  • Anna Malek Ekspert 23 października 2019
    Od konkretnego pokoju, ale liczysz jako procent wartości powierzchni całego mieszkania. Np. jak mieszkanie ma 60 m kw., a tej pokój 10 m kw., to wtedy jako 16,67%.
  • Maciek Ekspert 22 października 2019
    Mam pytanie, czy jeśli wynajmuję część mieszkania, jeden pokój z dwóch, reszta pomieszczeń współdzielona to amortyzację obliczam jak do całości mieszkania, czy muszę kwotę początkowa obliczyć do konkretnego pokoju.
  • Anna Malek Ekspert 11 września 2019
    Bartku,rzeczywiście, umknęło mi to. Pozwolisz, że wyróżnię Twój komentarz? Dzięki temu będzie na górze i zostanie uzupełnieniem artykułu :)
  • Bartlomiej Laskowski Ekspert 05 września 2019
    Anno,Zdecydowanie brakuje w aktykule zapisku o tym, ze nalezaloby wyliczyc wartosc mieszkania (do obliczenia amortyzacji) pomiejszajac ja o wartosc gruntu, na ktorej stoi. Jest to bardzo wazne, gdyz dzialki sie nieamortyzuje, a jesli kupujemy mieszkanie wraz z prawem do gruntu (lub wieczystym uzytkowaniem) to musimy najpierw ustalic jej wartosc i odjac od wartosci mieszakania.
  • Anna Malek Ekspert 04 września 2019
    Cześć Moniko,1. Tak, możesz je amortyzować i jeśli nie możesz wykazać, że mieszkanie było wcześniej użytkowane, to zostaje Ci stawka 1,5%.2. Teoretycznie możesz sama wycenić, ale polecam jednak skorzystać z opinii rzeczoznawcy. Zrobi to dokładniej :)3. W takim przypadku polecam skonsultować się z księgową. W rachunkowości są różne metody rozliczania takich kosztów, więc nie porywałabym się na to.
  • Monika Ekspert 03 września 2019
    Witam,Dziękuje za artykuł, przydatna rzecz :) Ale mam jeszcze kilka pytań1. W roku ubiegłym, w wyniku spadku nabyłam mieszkanie. Właściwie to 3/4 mieszkania, gdyż wcześniej po śmierci jednego z rodziców posiadałam 1/4. Czy mogę amortyzować to mieszkanie jak zdecyduje się na zasady ogólne? Czy tylko stawka 1,5 % wchodzi w grę? Czy to problem w moim przypadku jak nie mogę wykazać że było ono przez 5 lat użytkowane? (to chyba dotyczy tylko mieszkań zakupionych) 2. Czy moja wycena mieszkania, ta od której naliczam amortyzacje musi być poparta opinią rzeczoznawcy? Czy mogę się posiłkować cenami mieszań w okolicy. 3. Przyjmując wartość mieszkania rzędu 250 000 złotych i amortyzacje na poziomie 1,5% otrzymam rocznie 3750 zł. W przypadku co miesięcznego rozliczania mam pomniejszyć moje dochody o 1/12 tej kwoty, czyli innymi słowy wyliczyć amortyzacje na miesiąc? I czy to samo się tyczy innych kosztów? jak opłata za ubezpieczenie (płacona jeden raz w roku), umowę najmu okazjonalnego, podatek od nieruchomości do Urzędu Miasta itd?
  • Anna Malek Ekspert 02 września 2019
    Hej,1. To tak, obie te pozycje możesz odliczyć.2, Tak, zgadza się. Faktury są o tyle lepsze, że łatwiej jednoznacznie udokumentować wydatki w przypadku kontroli. Nie jestem więc pewna, czy paragony wystarczą. Najlepiej zapytaj w swoim urzędzie skarbowym.

Podobne artykuły