Kredyt hipoteczny - przydatne definicje

  • 22 Paź 2020
  • 7 min. czytania
  • Komentarze(0)
Kredyt hipoteczny może na początku przerażać. Nie martw się jednak, bo przygotowałam dla Ciebie poradnik, który pomoże Ci bez problemu zrozumieć skomplikowane pojęcia. Z pewnością natkniesz się na nie w umowie i będzie Cię o nich informował doradca z banku. Dlatego warto wcześniej przygotować się do tej rozmowy, żeby czuć się pewniej i przejść przez cały proces – od analizy ofert kredytów hipotecznych aż do wypłaty środków na Twoje wymarzone mieszkanie czy dom.
Kredyt hipoteczny - przydatne definicje

Masz już upatrzoną nieruchomość, ale nie wiesz skąd wziąć na to pieniądze? Aby szybciej zamieszkać na swoim, przyda Ci się kredyt hipoteczny. Kalkulator, który przygotowaliśmy pozwoli Ci wyliczyć ratę oraz szacowany koszt kredytu. Warto więc najpierw z niego skorzystać.

Kredyt hipoteczny – co to?  

Zastanawiasz się nad kredytem hipotecznym?  Co to jest za produkt bankowy? To specyficzny rodzaj kredytu, ponieważ jego zabezpieczeniem jest nieruchomość. Możesz go wziąć tylko na określony cel, czyli np. na budowę domu, kupno domu lub mieszkania. Niestety nie istnieje kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Oznacza to, że na kupno nieruchomości składasz się Ty i bank. Bank może sfinansować zakup maksymalnie 90% ceny nieruchomości, Ty musisz zapewnić pozostałą część. W wyniku pandemii część banków chcąc ograniczyć ryzyko, podniosła minimalny wymagany wkład własny do 20%. Im jednak więcej oszczędności wniesiesz do kredytu, tym mniej musisz pożyczyć, a kredyt hipoteczny dostaniesz na lepszych warunkach. Nie wiesz, ile wkładu własnego powinien mieć Twój kredyt hipoteczny? Kalkulator podpowie Ci, jak obliczyć LTV. Co to jest? Wyjaśnienie znajdziesz poniżej!

Co to jest LTV?

Wskaźnik LTV to inaczej relacja kwoty kredytu hipotecznego do wartości zabezpieczenia (kredytowanej nieruchomości). Przykładowo, chcesz kupić mieszkanie za 300 tys. zł i masz 60 tys. zł oszczędności. Oznacza to, że bank będzie musiał dać Ci 240 tys. zł kredytu. LTV wyniesie wtedy 80% (240 tys. zł / 300 tys. zł = 80%).

Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, bank może udzielić kredytu hipotecznego, kiedy LTV wyniesie maksymalnie 80%. Jeśli nie masz brakujących 20% w formie wkładu własnego, to w niektórych bankach wystarczy mieć tylko 10%. Jednak koniecznie musisz wtedy wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, co przełoży się na ogólnie wyższy koszt kredytu.

Co to jest hipoteka?

Hipoteka na nieruchomości to zabezpieczenie banku na wypadek Twoich problemów ze spłatą kredytu hipotecznego. W dużym uproszczeniu działa to tak, że jeśli przestaniesz spłacać raty udzielonego kredytu, to bank (z pomocą komornika) będzie dążył do sprzedaży nieruchomości, aby odzyskać pożyczone pieniądze. Nie obawiaj się jednak, że gdy spóźnisz się ze spłatą jednej raty, to bank od razu rozpocznie windykację. Do tej jeszcze daleka droga, ale pamiętaj, żeby raty spłacać w terminie, a o problemach od razu informować bank.

Księga wieczysta – co to?

Księga wieczysta pokazuje stan prawny konkretnej nieruchomości, czyli kto jest jej właścicielem, a kto ma do niej prawa. Do momentu, w którym w całości spłacisz udzielony kredyt hipoteczny, w księdze wieczystej Twojego domu czy mieszkania będzie widniał bank. Jeśli chcesz kupić nieruchomość, pamiętaj, aby sprawdzić jej status. Wygodnie zrobisz to, korzystając z elektronicznej księgi wieczystej, które są dostępne na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Kredyt hipoteczny - oprocentowanie

Oprocentowanie kredytu to z pewnością ważny czynnik, na który będziesz zwracał uwagę podczas wyboru najlepszej oferty. Oprocentowanie kredytów hipotecznych waha się od 2% do 5% i takiego produktu powinieneś szukać. Pamiętaj również, że zgodnie z prawem ta stawka nie powinna przekraczać 7,2%. Po wiosennej, trzykrotnej obniżce stóp procentowych maksymalna dopuszczalna wartość znacząco się zmieniejszyła. Kredyty hipoteczne są oprocentowane znacznie niżej, ale trzeba mieć tę informację z tyłu głowy. Warto również wiedzieć, że oprocentowanie jest zawsze podawane w skali roku i bezpośrednio wpływa na koszt, który musisz ponieść. Składa się ono z indywidualnej marży banku oraz stawki WIBOR, która zależy od warunków rynkowych.

Kredyt hipoteczny – ranking najlepszych ofert >>

Co to jest marża?

Składnikiem oprocentowania jest marża kredytu. To cena za to, że pożyczył Ci pieniądze na zakup domu czy mieszkania. Wysokość marży zależy pod poziomu LTV i zdolności kredytowej. Jest ustalana indywidualnie przed podpisaniem umowy. Możesz ją obniżyć, jeśli oprócz kredytu hipotecznego skorzystasz z dodatkowych produktów banku (np. konta osobistego, karty kredytowej) albo uda Ci wynegocjować niższą stawkę. Wysokość marży nie zmienia się przez cały okres kredytowania, ale nie oznacza to, że oprocentowanie będzie cały czas takie samo. Zmianom winny jest WIBOR.

Co to jest WIBOR?

WIBOR to oprocentowanie, po którym banki pożyczają pieniądze pomiędzy sobą. Stawka ta jest ustalana codziennie, ale przy kredytach hipotecznych bierze się pod uwagę WIBOR 3M. Aktualny WIBOR 3M wynosi 0,22%. Jeszcze przed pandemią rynek był względnie stabilny i wahania tego wskaźnika nie były prognozowane. Pandemia zmieniła jednak wszystko i teraz WIBOR zmniejszył się ponad sześciokrotnie. To dobra wiadomość dla kredytobiorców, bo ta zmiana wpływa na obniżkę miesięcznych rat kredytu hipotecznego. Warunki takiego zobowiązania są więc korzystniejsze niż jeszcze na początku tego roku.

Stopa referencyjna – czym jest?

Przykładem referencyjnej stopy procentowej jest właśnie WIBOR i aktualnie tylko na tym powinieneś się skupiać. Kiedy banki udzielały jeszcze kredytów walutowych, ważny był także LIBOR, na stawce którego opierało się oprocentowanie kredytów np. we frankach szwajcarskich, które były bardzo popularne. Pamiętaj, że aktualnie zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, kredyt na mieszkanie dostaniesz tylko w walucie, w której zarabiasz.

Prowizja banku – kredyt hipoteczny

Kolejnym składnikiem kredytu hipotecznego jest prowizja. Jest to jednorazowa kwota, którą pobiera bank w momencie uruchomienia kredytu. Prowizja jest ustalana jeszcze przed podpisaniem umowy. Warto wiedzieć, że bank Ci jej nie zwróci, nawet gdy środki oddasz wcześniej niż planowałeś.

RRSO – co to?

Co to jest RRSO? Każdy kredytobiorca powinien zadać sobie to pytanie, zanim złoży wniosek o przyznanie środków. Jest to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, a w skrócie RRSO. Wzoru nie będę Ci podawać, bo jest to dość skomplikowane. Jeśli jednak zastanawiasz się, jak obliczyć RRSO, skorzystaj z naszego kalkulatora.

Kalkulator RRSO – kredyt hipoteczny

Co to jest transza?

Transza kredytu to część, w której wypłacany jest kredyt hipoteczny. Transze kredytowe są stosowane między innymi wtedy, kiedy nieruchomość nie jest jeszcze skończona, czyli np. budujesz dom albo kupujesz tzw. „dziurę w ziemi” od dewelopera. Wtedy wypłaty kolejnych części kredytu są uzależnione od przebiegu prac. Jeśli cel, na który została przeznaczona transza będzie zrealizowany (np. stan surowy zamknięty), to wtedy bank wypłaca kolejną część. To, czy prace zostały wykonane zgodnie z kosztorysem, kontroluje i dokumentuje pracownik banku. Jeśli kupujesz gotowe mieszkanie na rynku wtórnym, to wtedy kredyt hipoteczny otrzymasz w całości.

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego

Pojęciem, które również musisz znać, jest operat szacunkowy nieruchomości. Jest to opinia rzeczoznawcy majątkowego, która zawiera: wycenę nieruchomości, ocenę jej stanu technicznego oraz wskazanie jej przeznaczenia (np. budynek gospodarczy, lokal mieszkalny). Operat szacunkowy lokalu mieszkalnego, ale także każdej innej nieruchomości sporządza rzeczoznawca. Jego opinię musisz dołączyć do wniosku kredytowego.

Cesja ubezpieczenia

Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, to obowiązkowo musisz także wykupić ubezpieczenie nieruchomości. Zazwyczaj banki wymagają podstawowego zakresu, tj. ubezpieczenia od ognia, zalania czy innych zdarzeń losowych. Dla własnego spokoju możesz dokupić również polisę, która będzie obejmowała także kradzież, włamanie czy dewastację.

Nie wystarczy jednak tylko wykupić ubezpieczenia, trzeba także dokonać cesji, czyli przenieść prawa do części odszkodowania na bank. Oznacza to, że jeśli przykładowo Twoje mieszkanie spłonęło, to odszkodowanie od ubezpieczyciela otrzyma również bank. Jednak tylko do takiej wysokości, ile kredytu zostało Ci jeszcze do spłaty. Reszta zostaje w Twojej kieszeni. Warto jeszcze pamiętać, że gdy wykupujesz polisę, to jej suma ubezpieczeniowa musi wynosić przynajmniej tyle, co kwota Twojego kredytu hipotecznego.

Dowiedz się, jak działa cesja ubezpieczenia na bank >>

Mam nadzieję, że pojęcia związane z kredytem hipotecznym nie są już Ci straszne! Jeśli wahasz się, który kredyt wybrać, możesz skorzystać z naszego kalkulatora kredytów hipotecznych. W razie wątpliwości, śmiało pytaj w komentarzu. Kredyty hipoteczne 2020 są dzięki pandemii rekordowo tanie, więc jeśli masz w planach kupno mieszkania czy budowę domu, to warto się na to teraz zdecydować. Warunkiem uzyskania kredytu są regularne i stabilne dochody.

Dodano:
19 Gru 2019

Zaktualizowano:
22 Paź 2020

0 Komentarze

Wpisz komentarz (od 5 do 5000 znaków)

Dziękujemy!

Twój komentarz został dodany. Po akceptacji, zostanie wyświetlony na stronie.

Podobne artykuły